Il limite di finanziabilità dei mutui imposto dall’art. 38 del TUB è una norma imperativa di ordine pubblico, ovvero risponde all’interesse superiore di tutelare il mercato del credito e il mercato immobiliare.
Cosa dice l’art. 38 del TUB?
1. Il credito fondiario ha per oggetto la concessione, da parte di banche, di finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado su immobili.
2. La Banca d’Italia, in conformità delle deliberazioni del CICR, determina l’ammontare massimo dei finanziamenti, individuandolo in rapporto al valore dei beni ipotecati o al costo delle opere da eseguire sugli stessi, nonché le ipotesi in cui la presenza di precedenti iscrizioni ipotecarie non impedisce la concessione dei finanziamenti.”
Tale limite è stato posto come pari all’80% del valore dell’immobile dato in ipoteca, se l’immobile è l’unica garanzia fornita alla banca a tutela della restituzione del finanziamento.
La Corte di Cassazione, in numero sentenze (n. 17352 del 13 luglio 2017; n. 6586 del16 marzo 2018; n. 9079 del 12 aprile 2018; n. 11201 del 9 maggio 2018; n. 11543 del 11 maggio 2018; n. 13285 del 28 maggio 2018; n. 13286 del 28 maggio 2018; n. 22459 del 24 settembre 2018; n. 24138 del 3 ottobre 2018; n. 29745 del 19 novembre 2018; n. 17439 del 28 giugno 2019; n. 31057 del 27 novembre 2019; n. 1193 del 21 gennaio 2020) ha ribadito che tale limite non tutela l’interesse individuale e singolare della banca a che il finanziamento da lei erogato venga restituito, ma che tale norma ha uno scopo superiore, ovvero quello di tutelare l’intero mercato, del credito e immobiliare. La violazione di tale limite, quindi, deve comportare la nullità del mutuo.
Risulta evidente che tale norma, sebbene sembri limitare le possibilità dei clienti bancari, in molti casi privati cittadini che desiderano acquistare un’abitazione, in realtà li tuteli: infatti, gli istituti finanziari erogano prestiti se hanno la ragionevole certezza di poter rientrare della somma; qualora, invece, avessero poca fiducia in questa eventualità, si troverebbero a ridurre le proprie esposizioni, provocando un restringimento nel mercato del credito e, di conseguenza, causerebbero un “danno” ai soggetti meritevoli.
A tal fine, la Cassazione ha anche individuato più precisamente quale sia questo valore, ovvero quello che si presuppone sia il valore netto di realizzo in seguito ad una procedura esecutiva finalizzata al recupero del credito del debitore inadempiente; a tal proposito, la SC, con la sentenza n. 11201 del 2018, afferma “Ai fini dell’apprezzamento circa il rispetto del limite di finanziabilità prescritto per il mutuo fondiario […], il giudice deve tenere in considerazione il cd. valore cauzionale del bene ipotecato, vale a dire la concreta e attuale prospettiva di negoziabilità dell’immobile, […] [e] se non è possibile far riferimento a un valore di liquidazione, tra le diverse stime possibili deve privilegiarsi quella di tipo prudenziale” .
A volte, per aggirare “l’ostacolo”, spesso dovuto all’indisponibilità da parte dell’utente bancario del 20% restante del valore dell’immobile, sono state redatte perizie che gonfiavano il valore dell’immobile, al fine di allargare lo spazio di manovra per l’istituto bancario.
È palese che queste manovre, sebbene sembrino a favore dell’utente, siano deleterie per l’intero mercato: senza addentrarci troppo nella tematica, è in questo modo che nascono bolle immobiliari destinate a causare crisi come quella scoppiata nel 2008. Di conseguenza, possiamo affermare che anche operazioni del genere siano nulle e, di conseguenza, possano comportare la nullità dell’intero contratto di mutuo.
Conseguenze della nullità del mutuo in caso di superamento del limite di finanziabilità.
Partendo dal presupposto che è pacifico che si parli di nullità totale e non, invece, di nullità parziale, ci si chiede quali siano le conseguenze in seguito all’ottenuta nullità del mutuo per il superamento del limite dell’80% del valore dell’immobile concesso in ipoteca.
I giudici della Suprema Corte hanno, in diversi casi, sostenuto che il mutuo fondiario nullo potesse essere convertito in mutuo ipotecario ordinario, facendo istanza ex art 1424 del Codice Civile.
Però, la stessa Cassazione, nella sentenza di cui sopra, la n. 11201 del 2018, se inizialmente sostiene che “Il limite di finanziabilità fissato dalla normativa di legge e amministrativa discende dalla struttura di base del mutuo fondiario, […] requisito di validità il cui superamento è determinativo di nullità”, e che la nullità parziale “è del tutto incompatibile con la nullità per superamento del limite di finanziabilità, la quale incide sull’oggetto del negozio e non su una sua parte, determinando pertanto la caducazione dell’intero contratto di mutuo fondiario”; successivamente precisa quali siano le ulteriori condizioni per le quali sia ammissibile il ricorso al meccanismo di conversione dell’art. 1424 c.c..
Specifica, ovvero, che “l’indagine del giudice di merito circa l’effettivo operare di tale conversione deve essere diretta a verificare se il credito sia stato erogato nella consapevolezza, o meno, del fatto che il valore dell’immobile non raggiungesse la soglia richiesta dalla legge, ovvero pure se il conseguimento dei peculiari «vantaggi fondiari» abbia costituito la ragione unica, o comunque determinante, dell’operazione; la sussistenza di anche una sola tra tali circostanze impone al giudice, secondo il preciso disposto dell’art. 1424 cod. civ., di escludere l’operare della conversione. Nel compiere tale indagine si deve tenere in conto, tra l’altro, che la misura del credito da erogare e la dimensione dei «privilegi» voluti dal mutuante costituiscono, per regola, proprio i momenti topici delle trattative relative alle operazioni di finanziamento fondiario”.
Fondamentalmente, la Suprema Corte sostiene che il meccanismo di conversione non sia automatico, e che sia soggetto ad una analisi da parte del Giudice di Merito sull’effettiva consapevolezza delle parti nella fase di stipula del contratto e, inoltre, sull’effettiva determinanza del superamento del limite per la conclusione dell’accordo.
In presenza di anche una sola di queste due condizioni, non può operare il meccanismo di conversione, che permetterebbe di salvaguardare le condizioni economiche del mutuo fondiario.
Ci si chiede come possa non conoscere la banca, operatore istituzionale e professionale, che prima di erogare un finanziamento procede ad un’istruttoria (si aggiunge, spesso lautamente pagata dal mutuatario), che ha quindi un carattere tecnico, non conoscere tale limite e le conseguenze di una eventuale violazione.
E allo stesso tempo ci si chiede: se il limite non dovesse essere superato, il mutuatario sarebbe ancora disposto a stipulare il contratto di mutuo e, quindi, quello di compravendita?
In sintesi, il mutuo dichiarato nullo per superamento del limite di finanziabilità dell’80% del valore dell’immobile concesso in ipoteca può comportare:
- la conversione in mutuo ordinario, come da art. 1424 c.c.
- la decadenza delle condizioni economiche previste nel contratto dichiarato nullo.
E nel caso di decadenza delle condizioni economiche in seguito alla nullità del mutuo?
La decisione di cui sopra si colloca in un orientamento che la Corte di Cassazione ha intrapreso a partire dalla Sentenza n. 17352 del 2017, la quale ha invertito un’interpretazione che vedeva entrambe le parti contraenti interessate a stipulare un contratto di questo tipo visti i vantaggi reciprocamente ottenuti; la Corte, in questo caso, ha anche individuato per la Banca un vantaggio nella possibilità di convertire il mutuo in ordinario, visto che avrebbe potuto proseguire il rapporto nonostante una violazione conclamata.
Dunque gli effetti prodotti da questa inversione giurisprudenziale sono i seguenti:
- il mutuatario dovrà restituire alla Banca esclusivamente il capitale preso in prestito e non, quindi, anche gli interessi e gli oneri legati alla stipula del contratto;
- la banca dovrà restituire tutte le ulteriori somme già percepite durante il prosieguo del piano di ammortamento, dal momento della stipula al momento della dichiarata nullità;
- l’ipoteca si considererà come mai concessa;
tutte le procedure esecutive si riterranno estinte.
La Corte di Appello di Venezia, nel 2019, con sentenza n. 2660 ha recepito tale orientamento, dichiarando nullo il contratto di mutuo fondiario per aver superato il limite di finanziabilità stabilito dall’art. 38 del TUB.
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